Статті

На сьогоднішній день купівля-продаж квар- тир є одним з питань які потребують роз’яснен- ня. Отже на сьогоднішньому семінарі річ піде саме про цей договір. Почну із загального поняття договору купівлі-продажу. Згідно статті 655 Цивільного кодексу України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов’я- зується передати майно (товар) у власність дру- гій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов’язується прийняти майно (товар) і спла- тити за нього певну грошову суму. Предметом договору, яке передається може бути майно (то- вар), який є у продавця на момент укладення до- говору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому, майнові права, право вимоги, якщо вимога не має особистого характе- ру, валютні цінності і цінні папери/ Договір купівлі-продажу квартири або іншо- го нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальномпосвідченню. Пра- во власності на на квартиру підлягає державній реєстрації. При укладенні договору одним із подружжя вважається, що він діє за згодою другого з под- ружжя. Дружина, чоловік має право на звер- нення до суду з позовом про визнання договору недійсним як такого, що укладений другим із подружжя без її, його згоди, якщо цей договір виходить за межі дрібного побутового. Для укла- дення одним із подружжя договору купівлі-про- дажу квартири, який потребує нотаріального посвідчення згода другого з подружжя має бути подана письмово і нотаріально засвідчена. До- говір, укладений одним із подружжя в інтересах сім’ї, створює обов’язки для другого з подружжя, якщо майно, одержане за договором, використа- не в інтересах сім’ї. Батьки малолітньої дитини не мають права без дозволу органу опіки та піклування укласти договір купівлі-продажу квартири на яку дити- на май право власності або право користування, оскільки він підлягає нотаріальному посвід- ченню та державній реєстрації. Батьки мають право дати згоду на укладення неповнолітньою дитиною такого договору лише з дозволу ор- гану опіки та піклування який надається в разі гарантування збереження її права на житло. На укладення одним із батьків договору щодо квар- тири малолітньої дитини повинна бути письмова нотаріально засвідчена згода другого з батьків. Якщо той з батьків, хто проживає окремо від ди- тини протягом не менш як шість місяців, не бере участі у вихованні та утриманні дитини або якщо місце його проживання невідоме, такий договір може бути укладений без його згоди. Продавець зобов’язаний передати покупцеві товар, визначений договором купівлі-продажу. Продавець повинен одночасно з товаром переда- ти покупцеві його приналежності та документи (технічний паспорт, сертифікат якості тощо), що стосуються товару та підлягають переданню ра- зом із товаром відповідно до договору або актів цивільного законодавства. Продавець зобов’я- заний передати товар покупцеві у строк, вста- новлений договором купівлі-продажу, а якщо зміст договору не дає змоги визначити цей строк - згідно статті 530 Цивільного кодексу України, тобто покупець має право вимагати його переда- чу у будь-який час. Продавець повинен викона- ти такий обов’язок у семиденний строк від дня пред’явлення вимоги, якщо обов’язок негайно- го виконання не випливає із договору або актів цивільного законодавства. Обов’язок продавця передати квартиру покупцеві вважається вико- наним у момент надання квартири в розпоряд- ження покупця. Договором купівлі-продажу може бути встановлений інший момент вико- нання продавцем обов’язку передачі. Квартира вважається наданою у розпорядження покупця, якщо у строк, встановлений договором, вона готова до передання покупцеві і покупець поін- формований про це. У разі відмови продавця передати проданий товар покупець має пра- во відмовитися від договору купівлі-продажу, витребувати цю річ у продавця та вимагати її передання відповідно до умов договору. Якщо продавець не передає покупцеві приналежності квартири та документи, що стосуються неї та підлягають переданню разом з квартирою від- повідно до договору купівлі-продажу або актів цивільного законодавства, покупець має право встановити розумний строк для їх передання. Якщо приналежності квартири або документи не передані продавцем у встановлений строк, покупець має право відмовитися від договору купівлі-продажу. Якщо право власності перехо- дить до покупця раніше від передання квартири, продавець зобов’язаний до передання зберігати її, не допускаючи погіршення її стану. Необхід- ні для цього витрати покупець зобов’язаний відшкодувати продавцеві, якщо інше не встанов- лено договором Ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження квартири пере- ходить до покупця з моменту передання йому товару, якщо інше не встановлено договором або законом Продавець повинен передати покупцеві квартиру у стані, який відповідає умовам догово- ру купівлі-продажу. У разі відсутності в договорі купівлі-продажу умов щодо стану квартири про- давець зобов’язаний передати покупцеві кварти- ру, придатну для використання Якщо покупцю передали квартиру в неналежному стані, тоді він має право, вимагати від продавця пропор- ційного зменшення ціни, безоплатного усунення недоліків товару в розумний строк або відшкоду- вання витрат на усунення недоліків товару. У разі істотного порушення вимог щодо якості товару (виявлення недоліків, які не можна усунути, не- доліків, усунення яких пов’язане з непропорцій- ними витратами або затратами часу, недоліків, які виявилися неодноразово чи з’явилися знову після їх усунення) покупець має право відмови- тися від договору і вимагати повернення спла- ченої грошової суми. Продавець відповідає за недоліки товару, якщо покупець доведе, що вони виникли до передання квартири покупцеві або з причин, які існували до цього моменту. Якщо продавцем надані гарантії щодо стану квартири, продавець відповідає за її недоліки, якщо він не доведе, що вони виникли після її передання по- купцеві внаслідок порушення покупцем правил користування, дій третіх осіб, випадку або не- переборної сили. Покупець зобов’язаний прий- няти квартиру, якщо вона передана вчасно у належному стані та оплатити квартиру за ціною, встановленою у договорі купівлі-продажу, а та- кож вчинити за свій рахунок дії, які відповідно до договору, актів цивільного законодавства або вимог, що звичайно ставляться, необхідні для здійснення платежу.

Член Молодіжної Організації Журналістів Мельник О.П.