статьи

На сьогоднішній день купівля-продаж квартир є одним з питань які потребують роз’яснення. Отже на сьогоднішньому семінарі річ піде саме про цей договір.

Почну із загального поняття договору купівлі-продажу. Згідно статті 655 Цивільного кодексу України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Предметом договору, яке передається може бути майно (товар), який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому, майнові права, право вимоги, якщо вимога не має особистого характеру, валютні цінності і цінні папери/

Договір купівлі-продажу квартири або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. Право власності на на квартиру підлягає державній реєстрації.

При укладенні договору одним із подружжя вважається, що він діє за згодою другого з подружжя. Дружина, чоловік має право на звернення до суду з позовом про визнання договору недійсним як такого, що укладений другим із подружжя без її, його згоди, якщо цей договір виходить за межі дрібного побутового. Для укладення одним із подружжя договору купівлі-продажу квартири, який потребує нотаріального посвідчення згода другого з подружжя має бути подана письмово і нотаріально засвідчена. Договір, укладений одним із подружжя в інтересах сім'ї, створює обов'язки для другого з подружжя, якщо майно, одержане за договором, використане в інтересах сім'ї.

Батьки малолітньої дитини не мають права без дозволу органу опіки та піклування укласти договір купівлі-продажу квартири на яку дитина май право власності або право користування, оскільки він підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Батьки мають право дати згоду на укладення неповнолітньою дитиною такого договору лише з дозволу органу опіки та піклування який надається в разі гарантування збереження її права на житло. На укладення одним із батьків договору щодо квартири малолітньої дитини повинна бути письмова нотаріально засвідчена згода другого з батьків. Якщо той з батьків, хто проживає окремо від дитини протягом не менш як шість місяців, не бере участі у вихованні та утриманні дитини або якщо місце його проживання невідоме, такий договір може бути укладений без його згоди.

Продавець зобов'язаний передати покупцеві товар, визначений договором купівлі-продажу. Продавець повинен одночасно з товаром передати покупцеві його приналежності та документи (технічний паспорт, сертифікат якості тощо), що стосуються товару та підлягають переданню разом із товаром відповідно до договору або актів цивільного законодавства. Продавець зобов'язаний передати товар покупцеві у строк, встановлений договором купівлі-продажу, а якщо зміст договору не дає змоги визначити цей строк - згідно статті 530 Цивільного кодексу України, тобто покупець має право вимагати його передачу у будь-який час. Продавець повинен виконати такий обов'язок у семиденний строк від дня пред'явлення вимоги, якщо обов'язок негайного виконання не випливає із договору або актів цивільного законодавства. Обов'язок продавця передати квартиру покупцеві вважається виконаним у момент надання квартири в розпорядження покупця. Договором купівлі-продажу може бути встановлений інший момент виконання продавцем обов'язку передачі. Квартира вважається наданою у розпорядження покупця, якщо у строк, встановлений договором, вона готова до передання покупцеві і покупець поінформований про це. У разі відмови продавця передати проданий товар покупець має право відмовитися від договору купівлі-продажу, витребувати цю річ у продавця та вимагати її передання відповідно до умов договору. Якщо продавець не передає покупцеві приналежності квартири та документи, що стосуються неї та підлягають переданню разом з квартирою відповідно до договору купівлі-продажу або актів цивільного законодавства, покупець має право встановити розумний строк для їх передання. Якщо приналежності квартири або документи не передані продавцем у встановлений строк, покупець має право відмовитися від договору купівлі-продажу. Якщо право власності переходить до покупця раніше від передання квартири, продавець зобов'язаний до передання зберігати її, не допускаючи погіршення її стану. Необхідні для цього витрати покупець зобов'язаний відшкодувати продавцеві, якщо інше не встановлено договором Ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження квартири переходить до покупця з моменту передання йому товару, якщо інше не встановлено договором або законом Продавець повинен передати покупцеві квартиру у стані, який відповідає умовам договору купівлі-продажу. У разі відсутності в договорі купівлі-продажу умов щодо стану квартири продавець зобов'язаний передати покупцеві квартиру, придатну для використання Якщо покупцю передали квартиру в неналежному стані, тоді він має право, вимагати від продавця пропорційного зменшення ціни, безоплатного усунення недоліків товару в розумний строк або відшкодування витрат на усунення недоліків товару. У разі істотного порушення вимог щодо якості товару (виявлення недоліків, які не можна усунути, недоліків, усунення яких пов'язане з непропорційними витратами або затратами часу, недоліків, які виявилися неодноразово чи з'явилися знову після їх усунення) покупець має право відмовитися від договору і вимагати повернення сплаченої грошової суми. Продавець відповідає за недоліки товару, якщо покупець доведе, що вони виникли до передання квартири покупцеві або з причин, які існували до цього моменту. Якщо продавцем надані гарантії щодо стану квартири, продавець відповідає за її недоліки, якщо він не доведе, що вони виникли після її передання покупцеві внаслідок порушення покупцем правил користування, дій третіх осіб, випадку або непереборної сили. Покупець зобов'язаний прийняти квартиру, якщо вона передана вчасно у належному стані та оплатити квартиру за ціною, встановленою у договорі купівлі-продажу, а також вчинити за свій рахунок дії, які відповідно до договору, актів цивільного законодавства або вимог, що звичайно ставляться, необхідні для здійснення платежу.

Згідно частини 1 статті 172 Податкового кодексу України дохід, отриманий від продажу не частіше одного разу протягом звітного податкового року квартири за умови перебування такого майна у власності понад три роки до продажу, не оподатковується. У частині 2 цієї ж статті говориться що дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більш як одного з об'єктів нерухомості, підлягає оподаткуванню за ставкою 5 відсотків з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об'єкта, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону, також в цьому випадку продавець зобов’язаний сплатити військовий збір розмір якого складає 1,5 %. Покупець квартири зобов’язаний сплатити 1% від ціни об’єкта купівлі-продажу до Пенсійного фонду України. Квитанції або інші документи, що підтверджують сплату вище вказаного податку та збору, надаються нотаріусу до підписання договору.

Для укладення договору купівлі-продажу квартири сторони повинні попередньо звернутись до нотаріуса, який визначить необхідний перелік документів у кожному конкретному випадку.  

Приватний нотаріус

Вінницького міського

нотаріального округу                                                                                Д.В. Кривцов