статьи

За договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні - (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.

Цей договір є двостороннім, оскільки породжує права і обов'язки як для орендаря, так і для орендодавця. Причому він може бути реальним (укладеним за фактом передачі ключів від квартири) і консенсуальним (з моменту підписання договору). Крім того, договір є оплатним, оскільки рідко передбачає безоплатність проживання та безкорисливість з боку орендодавця. Розмір орендної плати в цьому договорі обов'язково має бути зафіксовано, і в односторонньому порядку змінений він бути не може. Чітко повинен бути передбачений і порядок внесення орендної плати, оскільки на практиці застосовується як передоплата (і найчастіше трапляється саме так), так і післяплата за фактично прожитий час. Орендна плата зазвичай встановлюється за один місяць. Орендодавці бажають ще отримати з орендаря так звану страхову суму. Під цим платежем розуміється або плата за останній місяць, або сума, в рамках якої буде здійснено відшкодування за можливу шкоду, завдану майну орендодавця з вини орендаря. Якщо строк не зазначений, договір укладається на 5 років.

Зокрема, на короткостроковий договір не поширюється норма про переважне право наймача на укладення договору на новий строк. В принципі, закон визнає таке, проте для цього, не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну діючого договору, наймач зобов'язаний запропонувати орендодавцю укласти договір на тих же чи інших умовах. Те ж повинен зробити і наймодавець - за три місяці попередити наймача про відмову від продовження договору у зв'язку з рішенням не здавати приміщення в оренду терміном не менше одного року. Якщо ж наймодавець цього не зробить, а наймач захоче продовжувати знімати його квартиру, договір вважається продовженим на тих же умовах і на той самий строк.

Предметом договору найму житла є житло: квартира або її частина, житловий будинок або його частина. Воно повинно бути пристосоване для постійного проживання в ньому, тобто відповідати санітарним і технічним вимогам. Орендодавцю необхідно брати до уваги права та обов'язки наймача. У першу чергу, наймач зобов'язаний використовувати житло лише для проживання в ньому, забезпечувати збереження житла, підтримувати його в належному стані, а також своєчасно вносити плату за користування ним. При цьому наймач не має права проводити переобладнання та реконструкцію житла без згоди наймодавця.

Наймач житла має право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, в будь-який час відмовитися від договору найму, попередивши про це наймодавця в письмовому вигляді за три місяці. Якщо наймач звільнив помешкання без попередження, наймодавець має право вимагати від нього плату за користування житлом за ці три місяці, якщо доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою. Але мова в даному випадку йде тільки про довгострокову оренду - в строкових договорах зазвичай передбачено обов'язок попереджати про дострокове розірвання договору за місяць. Для цього й існує так звана страхова сума. І якщо наймач просто з'їжджає без попередження, орендодавець залишає цю суму собі, маючи можливість шукати нових квартирантів протягом місяця.

Відмовитися від договору найму в будь-який час наймач має право, якщо житло стало непридатним для постійного проживання в ньому. Крім того, договір найму може бути розірваний за рішенням суду на вимогу наймодавця у разі:

1) невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий термін, а при короткостроковому наймі (тобто до року) - понад двох разів;

2) руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає.

Особливі умови розірвання передбачені ЦКУ щодо найму частини будинку, квартири, кімнати (частини кімнати) - такий договір може бути розірваний на вимогу наймодавця у разі необхідності використання житла для проживання його самого і членів його сім'ї. Проте в цьому випадку господар квартири повинен попередити наймача про розірвання договору не пізніше, ніж за два місяці.

Якщо наймач або інші особи, за дії яких він відповідає, використовують житло не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів, наймодавець може попередити наймача про необхідність усунення цих порушень. Якщо порушення тривають і після попередження, наймодавець також має право вимагати дострокового розірвання договору.