статьи

     «Для розницы важны три критерия — место, место и еще раз место». Как часто я слышу это давнее выражение. И это правда.
      Но если вдуматься, мало кто арендует помещение под магазин, тратит деньги на открытие, и при этом считает, что место, которое он выбрал – плохое. Так почему же я так часто слышу от предпринимателей сакраментальную фразу - «Мы ошиблись с местом». Дело в том, что слово «хорошее» - это абстракция. Для оценки пригодности торгового помещения должны быть приняты конкретные качественные критерии, причем для каждой концепции магазина будут присущи свои критерии, со своей иерархией их важности для успеха магазина. Если такого набора критериев у предпринимателя нет, то высок риск совершить ошибку, и открыть магазин, который не будет достаточно посещаем, для того, чтобы стать прибыльным.
        Какие же ошибки, которые могут быть названы «типовыми», чаще всего совершаются? Особенно, если будущий владелец магазина, считает, что это место «хорошее», просто потому, что, например, в этом торговом центре бывает много народу или торговое помещение находится на очень оживленной улице. Тут можно рассказывать много, но если такие ошибки обобщить, получится следующее.
         Наверно, самая часто встречающаяся и самая опасная ошибка – концепция магазина не соответствует характеристикам потока. То есть, количество людей, проходящих мимо магазина велико, но доля ваших потенциальных покупателей среди них невысока. Вы платите высокую арендную плату за это количество, но в реальности, это не ваши люди. Например, у вас молодежная клубная одежда, а ваш магазин расположен на очень оживленной деловой улице с офисами. Среди менеджеров не так много постоянных покупателей одежды такого рода.
          Есть еще вариант – контекст покупки в вашем магазине не соответствует контексту потока. Например, ваш магазин женской деловой одежды находится в крупном ТРЦ, расположенном за чертой города. Туда приезжают в выходные, с семьями, развлечься, купить продукты и другие семейные покупки. В такой ситуации, женщине часто трудно выкроить достаточно времени и внимания, чтобы выбрать для себя офисные наряды. Только крайняя нужда может заставить ее совершить покупку.
          Магазин находится в «правильном» месте, но по каким-то причинам в него трудно попасть. Это может быть вход с боковой стороны здания, в случае отдельно расположенного магазина. Или третий этаж ТЦ, или какие-то другие «преграды» между посетителями и входом в магазин. Достаточно часто предприниматели не могут оценить серьезность влияния такой «преграды» на будущую посещаемость магазина.
     Качество самого помещения не позволяет обеспечить достаточный комфорт покупателям. Нет вентиляции, нет кондиционирования в помещении, выходящем на южную сторону. Часто, при принятии решения по аренде, предприниматели не обращают на это внимания, думая, что его положительные стороны (то есть большой поток), его расположение, перевешивают эти «небольшие» недостатки. Но для успешного бизнеса покупатели должны не только заходить в магазин, но и покупать в нем. В душном, жарком торговом зале, если в воздухе недостаточно кислорода, конверсия серьезно падает. Да и продавцы не могут нормально работать полную смену. И никакая мотивация и «погонялово» не поможет. Гигиенические факторы очень важны. Отсутствие витрин и сильное влияние на отдачу торговой площади оказывает форма торгового зала.
Ваши покупатели ездят на машине, а у вас негде припарковаться. Иногда бывает сложнее. Ваш товар предполагает, что за ним надо приезжать на машине. Например, вы продаете цветы в горшках. Мало, кто будет покупать цветы, чтобы тащить их в руках. А к вам неудобно подъехать.
             Вы арендовали помещение в ТЦ, в который очень хотели попасть. Договор аренды, который вам дал арендодатель был типовым, все другие арендаторы подписывали такой же. В такой ситуации предприниматели часто не обращают пристального внимания на условия договора, да и разобраться в 30-страничном запутанном документе без опыта практически невозможно. Часто, максимум, что в таких случаях делается, это договор отдают юристу, который проверяет его юридическую чистоту. А иногда подписывают и без юриста. Он же типовой. А потом оказывается, что договор был полон «ловушек», которые выполнены в рамках закона, но возлагают на арендатора множество дополнительных выплат, обязанностей (которые тоже стоят денег) и штрафов. И получается, что магазин работает только, чтобы оплатить аренду со всеми дополнительными расходами, а не на карман владельца.
           Каков же вывод? Во-первых, до подписания договора аренды обязательно провести его экспертизу на предмет наличия всяческих «ловушек и засад». Во-вторых, сначала разработать набор критериев для правильной оценки помещения. Этот набор разрабатывается на основе характеристик вашей целевой аудитории, ситуаций потребления ваших товаров, корзины потребления и других существенных элементов концепции вашего будущего магазина. Помните, правильно выбранное место локации магазина - один из наиболее важных факторов его успеха. И нет ничего хуже необходимости это место менять, особенно, если вы не можете расторгнуть договор аренды без прямых денежных потерь.

Владимир Самбуров,
агентство нерухомості «Асіома»,
(0432) 69-71-29; (098) 416-70-41; (063) 637-71-15